マンションの解体工事について

マンションの解体費用も、建物の構造や立地条件などで変わります。マンションでもっとも一般的な鉄筋コンクリート構造の場合、解体費用は1戸あたり200万円〜1,000万円とされています。そのため、1棟が50戸のマンションなら、単純計算で合計の解体費用は1億円〜5億円にものぼる場合もあるのです。坪単価で考えると、50,000円〜80,000円程度となるでしょう。

戸建ても同じく建物の構造や立地条件によって費用が左右されますが、マンションの解体工事は戸建てに比べて莫大な費用がかかるので、必然的に条件の差異によって左右される金額も大きくなるのです。

マンション解体は、まず現地調査から始まります。

解体業者が建物の構造、延床面積、階数、周辺道路、隣家との距離、搬出経路、電線や配管の位置などを確認します。建物図面がある場合は、事前に用意しておくと見積もりがスムーズです。

現地調査では、建物本体だけでなく、外構、駐車場、塀、樹木、浄化槽、受水槽、残置物なども確認されます。これらは見積もり金額に影響するため、撤去したい範囲を明確に伝えましょう。

一定規模以上の解体工事では、アスベストの事前調査が必要です。

古いマンションでは、外壁材、内装材、配管保温材、天井材、床材などにアスベストが使われている可能性があります。アスベストが含まれている場合は、通常の解体作業とは別に、法令に沿った除去作業を行う必要があります。

図面や過去の改修履歴が残っている場合は、調査時に役立ちます。築年数が古い建物ほど、アスベスト調査は慎重に行いましょう。

現地調査と必要な調査を行った後、解体業者から見積書が提示されます。

見積書では、総額だけでなく、工事項目ごとの内訳を確認しましょう。本体解体費、足場養生費、廃材処分費、付帯工事費、整地費、アスベスト関連費用などが明確に記載されているかが重要です。

また、追加費用が発生する条件も確認しておきましょう。地中埋設物が見つかった場合、アスベストが追加で判明した場合、残置物が増えた場合などの対応を事前に聞いておくと安心です。

契約前には、複数社から相見積もりを取り、費用だけでなく説明のわかりやすさや対応力も比較しましょう。

一定規模以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づく届出が必要になります。

建築物の解体工事では、延床面積が一定以上の場合、着工前に自治体へ届出を行う必要があります。届出は発注者が行うのが原則ですが、実務上は解体業者が代行することもあります。

また、道路上に工事車両を停めたり、足場や仮囲いを設置したりする場合は、道路使用許可や道路占用許可が必要になることがあります。

届出漏れがあると工事開始が遅れる可能性があるため、業者がどこまで対応してくれるかを確認しておきましょう。

解体工事を始める前には、近隣への挨拶を行います。

マンション解体では、騒音・振動・粉じん・工事車両の出入りなど、近隣に影響が出やすくなります。事前に工事期間や作業時間、連絡先を伝えておくことで、トラブルを防ぎやすくなります。

また、電気、ガス、水道、電話、インターネットなどのライフライン停止手続きも必要です。特にガスや電気は、安全のために解体前に必ず停止・撤去しておかなければなりません。

水道は工事中の散水に使用する場合があるため、停止のタイミングを業者と相談しましょう。

工事が始まると、まず足場や養生シート、防音パネルなどを設置します。

これにより、粉じんの飛散や騒音を抑え、周辺への影響を軽減します。住宅密集地や道路に面した建物では、仮囲いや安全対策も重要です。

その後、建物内部の残置物や内装材を撤去し、上階から順番に本体解体を進めます。RC造マンションでは、重機を使ってコンクリートや鉄筋を解体し、廃材を分別しながら搬出します。

廃材は、コンクリートガラ、金属くず、木くず、石膏ボードなどに分別し、適切に処分されます。

建物本体の解体が終わったら、基礎部分を撤去します。

マンションでは基礎が大きく、杭が残っている場合もあります。土地の売却や建て替えを予定している場合は、どこまで撤去する必要があるかを事前に確認しておきましょう。

基礎撤去後は、地中埋設物の有無を確認し、必要に応じて撤去します。その後、地面を整えて整地し、工事完了となります。

引き渡し時には、整地の状態、残材の有無、周辺道路や隣地への影響がないかを確認しましょう。

マンションの解体は借主の全員の立ち退きが済んでからでないとスタートできません。1人でも立ち退きに応じない借主が残っていると工事が始められませんし、スムーズな立ち退きができないとその分工期も長引いてしまいます。

借主の立ち退きについて注意すべき点は、立ち退き交渉をオーナー自身が行うことはできないという点です。オーナーの中には立ち退き交渉の代行費用を節約するために交渉を自分でやろうとする人もいますが、原則として、立ち退き交渉については法的手段を用いず自力で問題解決を図る自力救済は認められていません。後々のトラブルを避けるためにも、立ち退き交渉は弁護士などの専門家に依頼するようにしましょう。

建物の解体費用が500万円を超える場合、その工事を担当する解体業者は建設業許可を持っていなくてはいけません。大きな費用がかかる大規模なマンション解体工事の際には注意しましょう。

また、マンションの解体工事の着工には特定建設作業届の作成および提出も必要です。特定建設作業とは、「建設工事で行われる作業のうち著しい騒音・振動を発生するもの」と定義されています。マンションの解体工事はこの条件に当てはまるので、事前に特定建設作業届が必要になるのです。

マンションの解体工事の際に注意が必要なのが地中杭です。地中杭とは、重量のある建物を支えたり、軟弱な地盤に安定した状態で建物を立てたりすることを目的として地中に打ち込まれるコンクリートや鉄製の杭のことです。

解体工事後、その土地を売却する場合は地中杭も完全に撤去します。新しく建物を建てるときに古い地中杭が残っていると建設の邪魔になりますし、地中杭が埋まったままの土地はなかなか売れません。したがって、マンションの解体工事の際には地中杭も撤去するのが基本となるのです。地中杭撤去の際には解体工事業者や不動産業者に相談し、周辺の土地への影響などを確認しましょう。

解体業者には、依頼者と契約を交わした業者がそのまま解体作業を行う自社施工と、契約を交わした業者が下請け業者に工事を依頼する他社施工があります。解体工事を依頼する際は、できるだけ自社施工の会社を選ぶといいでしょう。

自社施工の場合は解体工事の責任の所在が明らかなため、トラブルが起こりにくく、会社の方も責任を持って仕事をしてくれます。対して他社施工の場合はしばしば責任の所在が曖昧になったり、工費に中間マージンが上乗せされるために費用がかさんでしまったりといったデメリットがあるのです。